Jak na předání nemovitosti bez zbytečných chyb

Podepsáním kupní smlouvy a zápisem nového vlastníka do katastru nemovitostí celý či podpisem nájemní smlouvy celý proces nekončí. Jedním z nejdůležitějších kroků celé transakce je samotné předání nemovitosti. Právě v této fázi vzniká mnoho zbytečných sporů mezi smluvními stranami, ať už jde o stav měřidel, předání dokumentace, vybavení domu nebo skryté vady.

Předání nemovitosti bývá často podceňováno, protože obě strany mají pocit, že nejdůležitější část obchodu již proběhla. Přitom právě kvalitně připravený předávací protokol a důkladná kontrola nemovitosti mohou předejít budoucím problémům a reklamacím. Pro hladků průběh předání jsme pro vás připravili jednoduchý bodový návod k předání nemovitosti, který je ke stažení ZDE.

Jak tedy postupovat, aby předání proběhlo hladce a bez zbytečných komplikací?

1. Domluvte si termín předání předem

Termín předání by měl být jasně stanoven již v kupní či nájemní smlouvě. Nejčastěji dochází k předání po připsání po provedení vkladu vlastnického práva do katastru nemovitostí či nejpozději ke dni zahájení nájmu.

Není vhodné nechávat termín předání pouze na pozdější dohodě. Předejde se tím situacím, kdy jedna strana očekává předání během několika dnů a druhá počítá s odkladem.

2. Připravte předávací protokol

Předávací protokol je základním dokumentem celého procesu. Slouží jako důkaz o stavu nemovitosti v okamžiku předání a chrání obě smluvní strany. Při prodeji či koupi s realitní kanceláří by měl předávací protokol připravit makléř.

Součástí protokolu by měly být zejména:

• identifikace nemovitosti,
• datum a čas předání,
• jména účastníků,
• stavy měřičů energií,
• počet předaných klíčů, ovladačů a čipů,
• seznam předaného vybavení,
• zjištěné vady nebo nedodělky,
• fotodokumentace,
• prohlášení obou stran, že jsou seznámeny s právním i faktickým stavem nemovitosti a souhlasí s předáním v tomto stavu.

Fotografie pořízené při předání mohou později významně usnadnit řešení případných sporů.

3. Zkontrolujte skutečný stav nemovitosti

Přejímající by měl při předání důkladně projít všechny místnosti, sklepní prostory, půdu, garáž, zahradu i další součásti nemovitosti.

Je vhodné ověřit zejména:

• funkčnost elektroinstalace – zásuvek, vypínačů, termostatu, domovního telefonu,
• stav oken a dveří,
• stav a funkčnost kuchyňské linky,
• stav vybavení uvedeného ve smlouvě.
• funkčnost vytápění, pokud je to možné (při nemožnosti kontroly např. mimo topnou sezónu je vhodné toto zanést do protokolu)

Pokud jsou při předání zjištěny závady, které nebyly odhaleny při dřívějších kontrolách, je vhodné je ihned zaznamenat do předávacího protokolu včetně fotodokumentace a připravit návrh řešení vad.

4. Nezapomeňte na dokumentaci

V případě prodeje je jednou z běžných chyb je opomenutí předání stavební dokumentace. Mnoho prodávajících si neuvědomuje, že dokumentace může mít pro nového vlastníka zásadní význam při rekonstrukcích, kolaudacích nebo jednání se stavebním úřadem, zároveň je vlastník nemovitosti dle stavebního zákona (Zákon č. 283/2021 Sb., § 167, § 302) povinen dokumentaci uchovávat pod hrozbou pokuty až 400 000 Kč.

V praxi by měl prodávající předat zejména:

• projektovou dokumentaci,
• pasport stavby, pokud existuje,
• průkaz energetické náročnosti budovy – PENB stáří maximálně 10 let.
• kolaudační rozhodnutí nebo kolaudační souhlas,
• revizní zprávy elektroinstalace, plynu a komínů,
• návody k technologiím domu,
• záruční listy k zařízení, která zůstávají součástí nemovitosti.

Na povinnost předat související dokumenty pamatuje také občanský zákoník. Prodávající má povinnost předat kupujícímu nejen samotnou věc, ale také doklady, které se k ní vztahují. Pokud dokumentace chybí, může nový vlastník v budoucnu čelit komplikacím při legalizaci stavebních úprav, jednání s úřady nebo při následném prodeji nemovitosti.

V případě pronájmu je předání dokumentace jednodušší, ale ještě častěji opomínané. Aby mohl nájemník bezpečně a správně užívat nemovitost, měl by od pronajímatele obdržet veškeré návody k používání a běžné údržbě technologií stavby (např. vytápění, klimatizace, rekuperace) i všem spotřebičům.

5. Převod energií řešte ihned

Při předání je vhodné bezodkladně kontaktovat dodavatele energií a oznámit změnu odběratele. Většina dodavatelů umožňuje provést změnu online na základě předávacího protokolu a fotografie měřidel.

Odkládání přepisu energií bývá častým zdrojem sporů. Pokud není změna provedena včas, mohou být spotřeby účtovány nesprávné osobě.

7. U bytů nezapomeňte na SVJ nebo družstvo

Při převodu bytu je vhodné informovat společenství vlastníků jednotek nebo bytové družstvo o změně vlastníka. Současně je vhodné předat kontaktní údaje nového vlastníka a ověřit stav případných nedoplatků či přeplatků, k čemuž však mělo dojít ještě před prodejem.

Kupující by si měl převzít také dokumenty související se správou domu, například stanovy SVJ, domovní řád nebo poslední vyúčtování služeb.

Nejčastější chyby při předání nemovitosti

• chybějící předávací protokol,
• nezdokumentovaný stav měřidel,
• nepředání stavební dokumentace,
• nejasný seznam vybavení,
• opožděný přepis energií,
• nedostatečná fotodokumentace.

Většina sporů mezi prodávajícím a kupujícím nevzniká kvůli samotné kupní smlouvě, ale právě kvůli nedostatečně zdokumentovanému předání.

Závěr

Předání nemovitosti je posledním, ale zároveň jedním z nejdůležitějších kroků celého prodeje. Kvalitně připravený předávací protokol, kontrola stavu nemovitosti, převod energií a předání veškeré dokumentace výrazně snižují riziko budoucích sporů.

Ať už prodáváte byt, rodinný dům nebo rekreační objekt, či řešíte pouze předání nájemníkovi, vyplatí se věnovat předání dostatek času. Několik desítek minut strávených pečlivou kontrolou může ušetřit mnoho hodin řešení problémů v budoucnu. Při prodeji se zkušeným makléřem se můžete vyhnout mnoha komplikacím způsobeným opomenutím některé fáze předání.