Koupě nemovitosti může být komplikovaný proces z mnoha důvodů – neznalost místního trhu či správných právních postupů, komplikovaného financování, či právních nebo fyzických vad na kupované nemovitosti. Na následujících řádcích je popsán postup přípravy před prohlídkou nemovitosti, abyste zbytečně neztráceli čas prohlídkami nevhodných nemovitostí a měli co největší šanci vysněnou nemovitost získat.
První kroky
Vždy je vhodné před koupí nemovitosti udělat důkladnou analýzu potřeb a možností, stanovit si časový harmonogram, v jakém horizontu si přejete nemovitost pořídit, ale také například na jak dlouho.
- Orientace na trhu
Pokud začínáte hledat vhodnou nemovitost ke koupi, je stěžejní získat přehled o nabídce a poptávce daného typu nemovitostí ve vybrané lokalitě. V případě stěhování do nového města je situace ještě komplikovanější a je vždy vhodné se poradit s někým, kdo trh a situaci v daném místě dobře zná.
- Průzkum inzerce: Důležité pro získání přehledu je projít větší množství inzerátů na více inzertních serverech. Mezi ty největší u nás patří např. sreality.cz, reality.idnes.cz nebo ceskereality.cz. V současnosti je většina nemovitostí prodána právě pomocí veřejné inzerce.
- Průzkum skutečných cen: Inzerované ceny se mohou v závislosti na fungování trhu a na lokalitě od skutečných, za které se nemovitosti nakonec prodaly. Skutečné realizované ceny je možné zjistit komplikovaně pomocí katastru nemovitostí, jednodušeji např. přes server valuo.cz.
- Spolupráce s realitním makléřem: Pokud se rozhodnete využít asistenci zkušeného realitního makléře, je zjištění reálné cenové hladiny v dané oblasti jeho běžnou prací. Zároveň je možné od makléřů čerpat nabídky předtím, než budou zveřejněny v inzerci, či si nechat posoudit vhodnost dané nemovitosti předběžně podle inzerce.
- Návštěvy prohlídek: Pro získání přehledu je taktéž vhodné zajít si na několik prohlídek, zvyknout si na jednání makléřů a získat přehled o tom, jak se vlastně na prohlídkách cítíte. Pro někoho je důležitější celkový dojem z nemovitosti, pro někoho zjednodušeně řečeno cena/výkon. V případě pořizování nemovitosti pro vlastní potřebu je to vždy kombinace obojího, ale v různém poměru. Chozením na prohlídky si uděláte představu nejen o trhu a o nabídce, ale také o vlastním vnímání nemovitostí.
- Zjištění informací o nemovitosti
Pokud se chystáte na prohlídku nemovitosti, která je nabízena ve veřejné inzerci, můžete udělat několik kroků, jejichž výsledek vám usnadní rozhodování, či rovnou danou nemovitost vyřadíte, nebo si domluvíte prohlídku.
- Kontrola zápisu na katastru nemovitostí: Pomocí aplikace „Nahlížení do katastru nemovitostí“ je možné zjistit, zda je daná nemovitost právně v pořádku a zda jsou s ní svázána nějaká věcná břemena. V případě bytu si vyžádejte od prodávajícího či jeho makléře číslo konkrétní bytové jednotky. V případě rodinného domu můžete zkontrolovat, zda je nemovitost správně vedena, zda má zajištěný přístup z veřejné komunikace, či alespoň smluvně přes cizí pozemek a zda se na parcele nenachází stavby bez příslušného povolení nebo v rozporu s ním, tzv. černé stavby. V detailu stavby na katastru taktéž můžete dohledat napojení na inženýrské sítě, stáří nemovitosti a další informace. U každé nemovitosti je taktéž možné zkontrolovat na katastru nemovitostí nabývací titul – listinu na základě které současný majitel nemovitost nabyl (např. kupní smlouvu, darovací smlouvu…). V případě pozemku pro výstavbu je kontrola paradoxně nejkomplikovanější.
- Důkladná kontrola fotografií v inzerci: Pouhou předběžnou kontrolou jde zjistit mnoho o stavu nemovitosti (pokud jsou poskytnuté fotografie skutečně vypovídající). Zaměřte se na detaily – vlhkost v koutech, stav dveří, zárubní, podlah, topení, oken, sanitárního vybavení. Zbytečně nemusíte řešit výmalbu, která sice udělá největší dojem, ale z pohledu budoucí investice jde o jednu z nejmenších položek.
- Příprava otázek: Udělejte si seznam otázek, které na prohlídce budete chtít položit – které vyplynuly z předběžné kontroly. U bytů chtějte minimálně vyúčtování od sdružení vlastníků jednotek (SVJ) – nikoliv pouze předpis záloh, který může končit velkým nedoplatkem na energiích. Dále se zeptejte na průkaz energetické náročnosti (PENB), poslední vyúčtování za energie, případně potvrzení o bezdlužnosti vůči SVJ. Platný PENB musí až na výjimky být předložen prodávajícím před podpisem kupní smlouvy. V případě domů je pak velmi důležitá i stavební dokumentace. Prodávající by taktéž měli předložit ke kontrole aktuální list vlastnictví z katastru nemovitostí. Buďte připraveni si na místě po zeptání pořídit dodatečnou fotodokumentaci – seriózní makléř by Vám to měl vždy dovolit.
- Zajištění financování
Pokud jste již vybrali vhodnou nemovitost a rozhodli jste se pro její koupi, začíná domluva s prodávajícím o financování. Toto je situace, která je v realitní praxi často zásadním problémem. Buďte napřed před ostatními zájemci a získejte nemovitost dříve nebo za lepší cenu kvůli včasně vyřešenému financování.
- Předběžný odhad nestačí: Často se stává, že se kupující ve své bance předběžně zeptá na možnost hypotéky, či si pouze hypotéku spočítá pomocí hypoteční kalkulačky a počítá s financováním pouze na základě takovéto předběžné nabídky. Tento postup je ovšem pro vyjednání co nejlepších podmínek nedostatečný. Nikdy nepodepisujte rezervaci pouze na základě předběžného odhadu.
- Cash is king: Často využívaný termín v investicích. Při nákupu nemovitostí toto pravidlo platí dvojnásob. Pokud máte dostatečné množství hotovosti a jste připraveni celou kupní cenu uhradit okamžitě, jste pro prodávajícího ten nejlepší možný kupující. Prodávající to ví a často je ochoten za okamžitou platbu (samozřejmě stále přes advokátní či bankovní úschovu) slevit na podmínkách převodu či přímo na ceně. Nebojte si říct o slevu, pokud můžete celou kupní cenu složit rychle, navíc bez zatěžováním kupované nemovitosti zástavou.
- Sjednaná hypotéka: Ve většině případů je však nutné financovat alespoň část kupní ceny hypotékou. V tomto případě můžete získat náskok před ostatními zájemci tak, že se poradíte se svým finančním poradcem – ideálně nezávislým, ne pouze ve vaší bance – a zjistíte možnosti. Zkušený finanční poradce je schopen vybrat nejvýhodnější podmínky napříč všemi bankami a přizpůsobit financování vám na míru. Mimo jiné dokáže odhalit rizika při financování a sjednat případnou hypotéku již na vaši konkrétní situaci a podle vašich příjmů – vy následně dodáte již pouze kupovanou nemovitost.
