Byt a bytová jednotka podle občanského, stavebního a katastrálního zákona
Při nákupu nebo prodeji bytu se můžete setkat s pojmy „byt“ i „bytová jednotka“. Ačkoli se mohou zdát zaměnitelné, z právního hlediska mezi nimi existují rozdíly, které jsou klíčové nejen při nakládání s nemovitostmi. Tyto rozdíly jsou definovány v občanském zákoníku (zákon č. 89/2012 Sb.), stavebním zákoně (zákon č. 283/2021 Sb.) a katastrálním zákoně (zákon č. 256/2013 Sb.).
- Byt a bytová jednotka podle občanského zákoníku (zákon č. 89/2012 Sb.)
Občanský zákoník definuje byt v § 2236: „(1) Bytem se rozumí místnost nebo soubor místností, které jsou částí domu, tvoří obytný prostor a jsou určeny a užívány k účelu bydlení. Ujednají-li si pronajímatel s nájemcem, že k obývání bude pronajat jiný než obytný prostor, jsou strany zavázány stejně, jako by byl pronajat obytný prostor.“ Tento odstavec tedy nejen definuje byt, ale zároveň umožňuje pronajímat k bydlení jiné než bytové prostory.
Na druhé straně bytová jednotka je byt, který je vymezen jako samostatná jednotka v rámci tzv. bytového spoluvlastnictví (např. v bytových domech). Jednotka je definována v § 1159: „Jednotka zahrnuje byt jako prostorově oddělenou část domu a podíl na společných částech nemovité věci vzájemně spojené a neoddělitelné. Jednotka je věc nemovitá.“ Vlastník bytové jednotky má tedy nejen právo na užívání samotného bytu, ale také vlastní podíl na společných částech budovy (schodiště, výtah, chodby apod.) či na pozemku. Bytová jednotka je tedy z právního hlediska samostatná nemovitost, která může být zapsána v katastru nemovitostí a s níž lze samostatně disponovat – prodávat ji, darovat či zatížit hypotékou. Toto je rozhodující v případě vložení zástavního práva pro úvěrující banku, která nemůže jako zástavu přijmout byt, jenž není vymezen jako bytová jednotka.
- Byt a bytová jednotka podle stavebního zákona (zákon č. 283/2021 Sb.)
Nový stavební zákon (zákon č. 283/2021 Sb.) definuje byt v § 13: „V tomto zákoně se dále rozumí… i) bytem soubor místností, popřípadě jedna obytná místnost, který svým stavebně technickým uspořádáním a vybavením splňuje požadavky na trvalé bydlení.“ Stavební zákon dále stanovuje technické a hygienické požadavky, které musí byt splňovat, aby mohl být užíván k bydlení. Tyto požadavky jsou specifikovány zejména ve vyhlášce č. 146/2024 Sb., o požadavcích na výstavbu. Jde o požadavky na velikost, přístup k světlu, větrání a další nezbytné náležitosti.
Stavební zákon se zaměřuje především na fyzický stav bytu a podmínky pro jeho výstavbu a užívání. Na rozdíl od občanského zákoníku se nezabývá právními vztahy souvisejícími s bytem, ale spíše technickými podmínkami, které musí být splněny, aby byl prostor označen jako byt. Termín bytová jednotka stavební zákon neužívá.
Stavební zákon dále určuje, že v rodinném domě mohou být maximálně 3 byty. Tato skutečnost je ovšem v některých případech porušována např. rozdělením bytu na 2 menší, či realizací půdní vestavby bez příslušného povolení. V tomto případě je odstranění vady poměrně komplikované, protože nelze legalizovat více než 3 byty v rodinném domě. V úvahu tedy připadá pouze uvedení do původního stavu, či dodatečné stavební povolení a rekolaudace domu na dům bytový. Tento postup je však velmi nákladný a není vždy možný i ze stavebních důvodů.
- Byt a bytová jednotka podle katastrálního zákona (zákon č. 256/2013 Sb.).
Katastrální zákon upravuje evidenci nemovitostí v katastru nemovitostí. Bytová jednotka je zde vedena jako samostatná nemovitost, která má vlastní identifikační číslo (číslo jednotky) a je zapsána v katastru nemovitostí. Tento zápis je klíčový pro právní jednání s nemovitostí, protože určuje vlastnictví a umožňuje její převod. Informace o jednotce jsou uvedeny na Listu vlastnictví, který je možné vyžádat na katastru. Bytová jednotka mohla být vymezena podle již zrušeného zákona o vlastnictví bytů (č. 72/1994 Sb.) v tomto případě je jednotka na listu vlastnictví označena typem „byt. z.“, nebo podle občanského zákoníku, a je označena „obč. z.“. V běžných případech však tento typ jednotky nehraje roli.
Katastrální zákon hraje zásadní roli při koupi nebo prodeji bytové jednotky, protože bez zápisu v katastru nelze právoplatně převést vlastnictví. Zapsaná bytová jednotka zahrnuje nejen samotný byt, ale i podíl na společných částech budovy a pozemku.
Katastr nemovitostí však vede pouze evidenci – nezaručuje, že bytová jednotka splňuje všechny technické a právní předpoklady podle stavebního zákona.
Co když byt není vymezen jako bytová jednotka?
V praxi se můžeme setkat se situací, kdy je byt sice fyzicky užíván k bydlení, ale není právně vymezen jako bytová jednotka. Tato situace nejčastěji nastává u starších dvougeneračních rodinných domů, u kterých nikdy nedošlo k vymezení jednotek. Taktéž se lze s touto situací setkat u bytových domů ve vlastnictví družstva, které nikdy nepovolilo převody bytů do osobního vlastnictví. V tom případě družstvo nikdy nemělo potřebu jednotky vymezit. To může být problém při prodeji či převodu, protože takový byt nelze samostatně zapsat v katastru nemovitostí a právně s ním nakládat. V praxi je možné problém odstranit vložením Prohlášení vlastníka na katastr nemovitostí, které obsahuje informace o jednotlivých bytových jednotkách, k nim náležící velikost podílu na společných částech domu a pozemku, ale např. i přesné určení, co obsahuje jednotka a co je společnou částí budovy.
Co když je byt vymezen jako bytová jednotka, ale není v souladu se stavebním zákonem?
Komplikace mohou nastat v situaci, kdy je byt sice právně vymezen jako bytová jednotka a zapsán v katastru nemovitostí, ale nesplňuje technické a hygienické požadavky podle stavebního zákona. Například může jít o přestavěné půdní prostory nebo sklepní byty, které byly zapsány jako bytové jednotky, ale nesplňují standardy pro trvalé bydlení (např. z hlediska osvětlení, větrání nebo výšky stropů). V takovém případě může být užívání takové bytové jednotky právně problematické a mohou nastat potíže při prodeji, rekonstrukci či kolaudaci, případně
Vlastníkovi navíc hrozí riziko sankcí ze strany stavebního úřadu, avšak v případě, že závada není do očí bijící a je skrytá v budově, jsou možnosti kontroly stavebního úřadu poměrně omezené. Problém je ovšem ožehavější, pokud je například v nemovitosti zamýšlena rekonstrukce vyžadující stavební povolení a stavební úřad vyhlásí místní šetření, během kterého se kontroluje skutečný stávající stav nemovitosti.
Shrnutí
Z pohledu kupujícího či prodávajícího je hlavním rozdílem mezi bytem a bytovou jednotkou jejich právní status. Zatímco byt je fyzickým prostorem k bydlení, bytová jednotka je právně vymezená a evidovaná nemovitost, která je zapsána v katastru a je s ní možné právně nakládat (prodávat ji, darovat apod.). Katastr nemovitostí vede pouze evidenci a nezaručuje, že nemovitost splňuje všechny náležitosti podle stavebního zákona. Při transakcích s nemovitostmi je proto důležité rozlišovat tyto pojmy.
